Na hora de realizar o sonho da casa própria, grande parte da população brasileira recorre aos financiamentos imobiliários. Por serem compromissos de longo prazo, é essencial conhecer bem as opções e suas implicações antes de assinar um contrato. Ou seja: saber quais tipos de financiamento estão disponíveis, as regras de cada um e os sistemas de amortização de dívida utilizados.

Neste texto, vamos te ajudar a entender melhor os tipos de financiamento e a descobrir qual alternativa te oferece as melhores taxas e condições. Além disso, você conhecerá  as principais opções para te dar um “empurrãozinho” rumo a um BRZ Premium!

Conheça as principais opções para financiamento de imóveis

Existem vários tipos de financiamento de imóveis, que variam de acordo com o perfil do comprador e da instituição financeira que o oferece. A maioria desses estão enquadrados no Sistema Financeiro de Habitação (SFH) ou no Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI). Estes dois, por sua vez, são linhas de financiamento incluídas no Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE), um dos pilares do sistema financeiro nacional.

O SBPE capta e direciona recursos dos depósitos de poupança para se manter. No Brasil, todos os bancos com carteira de crédito imobiliário, sociedades de crédito imobiliário e associações de poupança e empréstimo são parte do SBPE, e devem destinar no mínimo 65% dos recursos de cadernetas para financiamento imobiliário.

1. Sistema Financeiro de Habitação (SFH)

Foi criado em 1964 pelo Governo Federal para reduzir o déficit habitacional brasileiro, oferecendo parcelamentos de longos prazos e com juros baixos. A principal intermediária deste sistema é a Caixa Econômica Federal. O SFH  conta com recursos vindos do SBPE e do FGTS, e pode ser usado para três finalidades: compra, reforma ou construção de um imóvel residencial em áreas urbanas.

No SFH, o financiamento pode chegar a até 80% do valor do imóvel, que precisa ser avaliado em menos de R$1,5 milhão. O prazo para pagamento chega a 35 anos.

Para ter acesso ao crédito, cada pessoa passa por uma análise de crédito e deve comprovar que os encargos (prestações, seguros e juros) não ultrapassam 30% da sua renda mensal bruta. Além disso é necessário:

• Não ter outro financiamento em aberto;
• Ser brasileiro, naturalizado ou ter visto de permanência no Brasil;
• Não ter restrições em cadastros como Serasa, SPC, BACEN e Receita Federal;
• Ter mais de 18 anos ou comprovante de emancipação após 16 anos;

Neste sistema, a taxa de juros anual é fixa e limitada em no máximo 12% + a Taxa Referencial, que atualiza o saldo devedor para correção de valores ao longo do tempo. A maior parte dos bancos trabalha com taxas de 7% a 8% ao ano. A Taxa Referencial atualmente é zero, ou seja: na prática, o devedor paga apenas o valor fixo.

Além dos juros, a legislação do SFH também prevê a contratação de alguns seguros, cujos pagamentos são feitos mensalmente, junto às prestações do financiamento:

• Seguro por Morte e Invalidez (MIP): garante que a dívida será liquidada em caso de falecimento do comprador;
• Seguro Contra Danos Físicos do Imóvel (DFI): garante indenização caso a moradia sofra danos como alagamento, incêndio e desmoronamento.  

Os principais tipos de financiamento do SFH

O Programa Casa Verde e Amarela (antigo Minha Casa Minha Vida) e a Carta de Crédito do FGTS (CCFGTS) são os tipos de financiamento enquadrados no SFH mais utilizados para aquisição de imóveis atualmente.

1. Casa Verde e Amarela  

Voltado para o público com renda familiar mensal de R$2 mil até R$7 mil, o Casa Verde e Amarela tem as menores taxas de juros do país (a partir de 4,25%).

O objetivo do programa é diminuir o déficit habitacional, especialmente nas regiões Norte e Nordeste, onde  o número de pessoas sem casa própria ainda é grande.

Além dos juros reduzidos, o Casa Verde e Amarela oferece subsídios para os grupos 1 e 2 (renda de até R$4 mil), auxiliando na amortização do financiamento. O subsídio é oferecido por meio do abatimento dos tributos devidos pelas construtoras, baixando diretamente o valor do imóvel. Ou seja: o beneficiado por esse tipo de financiamento não tem acesso ao dinheiro do benefício, e sim ao desconto.

Para saber mais sobre o Casa Verde e Amarela, clique aqui e leia o nosso texto sobre o assunto. Esclareça ainda as principais dúvidas sobre como ter um BRZ Premium dentro do Casa Verde e Amarela. Se preferir, fale com um consultor.

2. Carta de Crédito do FGTS

A CCFGTS é o tipo de financiamento que utiliza recursos do Fundo de Garantia por Tempo de Serviço. O valor deste financiamento pode ser utilizado para:

• Compra à vista ou entrada de um imóvel financiado;
• Liquidação de saldo devedor do imóvel ou amortização de prestações devidas;
• Construção da casa própria

Além de atender às demandas do SFH, um imóvel financiado pelo CCFGTS não pode ultrapassar o valor de R$500 mil. O requerente deve comprovar moradia ou trabalho na cidade de construção e não pode ter outro imóvel em seu nome.  

É possível sacar o FGTS para pagar a dívida?  

Todos os tipos de financiamento incluídos no SFH permitem a utilização dos recursos do Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS) para pagar parte ou quitar a dívida do financiamento. A permissão é concedida diante a algumas condições:

• Não ter mais de um financiamento habitacional em aberto no país;
• Trabalhar no mínimo 3 anos sob o regime FGTS, consecutivos ou não;
• Não possuir outro imóvel residencial urbano, concluído ou em construção.

2. Sistema Financeiro de Imóveis (SFI)

Quem não se enquadra nos requisitos do SFH pode optar pelo SFI, criado em 1997 com a lei n. 9514. Este modelo abrange todos os empréstimos que estão fora do SFH, principalmente no que diz respeito ao perfil do imóvel: a modalidade permite bens acima de R$1,5 milhão, unidades comerciais, em zonas rurais ou localizados fora do lugar de residência ou de trabalho do comprador. Não há restrições à posse de outros imóveis ou a outros financiamentos em aberto.

Os recursos dessa modalidade vêm do SBPE, de fundos de investimento, do mercado de seguros e dos fundos de pensão. Além disso, as taxas de juros aplicadas não estão subordinadas a um limite, mas sim à política de crédito de cada instituição. No SFI, não é permitido o uso de recursos do FGTS para pagamento da dívida.  

Como pagar um financiamento imobiliário?  

Atualmente existem três possibilidades de pagamento das parcelas de um financiamento imobiliário: Tabela Price, SAC e Sacre. Elas serão determinadas tanto a partir do tipo de financiamento escolhido, da sua análise de crédito, de políticas internas da instituição e da sua relação financeira com o banco.

1. Sistema Tabela Price

Criado na França, este é um dos tipos de financiamento mais utilizados no mundo, porém cada vez menos no Brasil, devido às altas taxas de inflação do Real.

Neste sistema as prestações são fixas e incluem os mesmos valores de juros de financiamento do início ao fim do processo.  

2. Sistema de Amortização Constante (SAC)

O SAC oferece parcelas com valores decrescentes ao longo do financiamento, ou seja: as parcelas finais serão menores que as iniciais.

Este sistema é baseado em taxas de juros variáveis, de acordo com o valor devido, então naturalmente as prestações serão menores conforme o pagamento da dívida for efetivado. É uma forma de pagar a dívida com menos juros e mais rapidamente.  

3. Sistema de Amortização Crescente (Sacre)

O Sacre é uma junção do SAC e do Tabela Price. As prestações deste tipo de financiamento são crescentes ao longo do tempo, porém só até certo ponto, quando começam a diminuir.  A grande vantagem é que, a cada ano, o valor a ser pago em juros é calculado a partir do saldo devedor correspondente, o que reduz significativamente o valor a ser pago no final.  

Qual é a melhor opção para você?  

Agora que você já sabe um pouco mais sobre os tipos de financiamento de imóveis deve estar se perguntando qual delas te atende melhor. Para isso, é necessário avaliar tanto seus objetivos com o imóvel, como suas condições de pagamento e taxas de juro com mais vantagens para a sua realidade. Quer ajuda? Fale agora com um de nossos consultores e saiba mais sobre os tipos de financiamento e sobre as possibilidades para conquistar o seu BRZ Premium.

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